为总结优秀办案经验，推广创新办案思路，海泰所评选并发布“2022年度优秀案例”榜单，即日起将为大家陆续推送。本期发布海泰所2022年度“十佳诉讼案例”第五期——《期房业主因个人原因“断供”导致开发商承担保证责任的，即使没有合同明确约定，开发商也可依法解除商品房买卖合同》，《桩基工程等地下工程的优先受偿权，可以及于地上建筑部分》。 案例九 期房业主因个人原因“断供”导致开发商承担保证责任的，即使没有合同明确约定，开发商也可依法解除商品房买卖合同 关键词：期房 断供 阶段性担保 解除合同 案件概要 某外地品牌开发商在宁波象山地区开发了某楼盘。和大部分楼盘一样，该楼盘也允许客户采用按揭贷款方式购买房屋，即购房人除支付首付款外，剩余房款将通过向按揭银行贷款予以支付。为此，按揭银行为确保自身贷款债权的安全，要求该开发商对购房人的按揭贷款提供阶段性连带保证，保证期间直至购房人实际取得商品房的所有权并完成该笔按揭贷款的抵押登记之日。该楼盘交付前，某购房户因自身原因出现“断供”，导致开发商被按揭银行起诉并被判决对该客户的按揭贷款承担连带清偿责任。 此种情况下，开发商是否能够快速解除案涉商品房买卖合同并收回房屋，成为决定开发商能否利益最大化的关键性因素。因为一旦涉及“断供”，购房人往往已经是资信状况恶化、偿债能力减弱，该期房很可能成为购房人的唯一责任财产。如不能及时解除合同收回房屋，开发商将以普通债权的方式行使追偿权，很可能面临“钱房两失”的尴尬境地。司法实务中，开发商为了保护自身利益，通常会在《商品房买卖合同》或其补充协议中明确约定：开发商因为购房人逾期清偿按揭银行贷款导致承担保证责任的，有权解除商品房买卖，收回房屋。 就本案情形而言，开发商所处的情况极为不利：相关合同条款未约定该情况开发商享有约定的合同解除权。如何有效维权，颇有难度。 为此，经办律师从设立按揭贷款制度的立法目的、开发商签订商品房销售合同的合同目的、商品房销售合同的类似约定、案件处理的公平合理等角度进行了充分地说理。此外，经办律师还经过大量的案例检索，成功检索到类似判例提供给法院参考。最终，我方的代理观点获得了法院的判决支持。 典型意义 就类似案件中，上述开发商享有的约定解除权是否有效，其实在司法实务中颇有争论。有不少司法判例认为：上述交易实际上存在两种法律关系——商品房买卖合同关系和借款、保证合同关系。购房人在商品房买卖合同关系下已经履行完毕所有合同义务（付清全部房款），不存在违约；购房人在借款、保证合同关系下违约，自然可由购房人在借款合同关系下承担法律责任，开发商不能以此为由去解除另一个独立的法律合同关系。另外，相关案例还往往认为商品房买卖合同约定的该种合同解除权存在格式条款问题，对购房人无法律约束力。 在本案中，经办律师化零为整，经统筹分析认为商品房买卖合同与购房按揭贷款、担保合同是整个交易体系中息息相关、紧密联系的两部分。被告断供贷款、未按约在合理期限内配合办理涉案商品房的不动产登记手续，因其上述违约行为导致开发商通过涉案商品房买卖合同中获得“无负担的商品房对价款”的合同目的无法实现，开发商享有涉案合同的法定解除权。该解释方法符合按揭贷款制度的设计初衷，为开发商合法权益的维护指明了一条路径，具有一定的类案价值。 主办律师 · 傅丹辉律师 · 海泰所高级合伙人 傅丹辉，海泰所执委会成员、高级合伙人。主要从事建筑房地产及公司法领域的相关法律服务。服务过的客户包括房产开发企业、建筑施工企业、勘察设计企业、销售代理公司等，尤其擅长建筑企业的相关争议解决业务。 · 陈泉臻律师 · 海泰所专职律师 陈泉臻律师主要业务领域为公司法律顾问、民商事争议解决，目前为多家大型企业集团、政府单位提供常年法律顾问工作，擅长处理各类经济合同纠纷、建设工程案件纠纷。 案例十 桩基工程等地下工程的优先受偿权，可以及于地上建筑部分 关键词：建筑工程 桩基大面积倒桩 工程质量 工程款 工程优先权 案件概要 被告为某省会国资委与国内排名前二十的三家房地产公司合资的房地产公司，原告为某拟上市的专业桩基公司，被告将某房开项目的桩基工程发包给原告，桩基完工后不久，发生了大规模倒桩，开发商认为系桩基公司施工不规范导致，拒不支付1300万工程款，且桩基工程被后续施工所覆盖。原告在云南省中级人民法院提起诉讼，诉请要求支付全额工程款，并就工程优先权受偿权。 一审过程中被告提交监理报告、检测报告、公证文书等一系列共799页证据材料，拟证明系原告施工不符合要求，导致出现了质量问题。 案件起诉过程中，在原告施工桩基的基础上，被告又进行了新的施工，桩基工程已经被后续工程所覆盖，工程无法启动鉴定。 承办律师分析整个案情，从房地产开发项目的地勘资料、设计资料开始调查，翻阅整个施工过程施工记录、会议纪要、工作联系单，调取查阅全部监理日志。制定了不通过鉴定工程质量成因，以完整再现施工过程的方式向法庭展示原告规范施工，工程存在的质量问题与原告无关，而与被告有关的策略。据此整理提交了超876页的证据资料。 一审法院采纳了原告的意见，认为原告工程施工符合规范，全额支持了原告要求支付工程款的诉求，但是没有支持原告主张的建设工程优先受偿权。 原被告双方均上诉至云南省高级人民法院，其中原告上诉诉求为应享有建设工程优先受偿权。经二审审理，云南省高级人民法院支持了桩基公司的上诉请求，驳回了房地产开发公司的上诉请求。 至此，桩基公司的诉请全部得到人民法院支持。 典型意义 1. 本案例对规则的新解释：桩基工程等地下工程的优先受偿权，可以及于地上建筑部分。该观点与《中华人民共和国最高人民法院公报·裁判文书选登》2023年第3期（总第319期）案例：（2021）最高法民再188号民事判决裁判观点一致，纠正了之前判决的错误观点。 2.法律的指引和评判意义：面对高周转的房地产企业，工程施工不能为了抢工期而野蛮施工，野蛮施工造成的后果和责任应自行承担，坚守质量安全的行为应当能得到法律的肯定。 主办律师 · 熊保华律师 · 海泰所高级合伙人 熊保华律师，海泰（前湾新区）律师事务所主任、高级合伙人，具有丰富的司法实践经验，在公司并购、资产重组、公司上市、土地使用权批租、房地产项目开发、建筑工程、房地产预售、房屋动迁住宅房屋装修纠纷处理、物业管理纠纷处理等房地产业务等方面积累了丰富的经验。 · 文彪律师 · 海泰所权益合伙人 文彪律师，海泰所权益合伙人，执业领域为民商事争议解决、并购重组、公司治理（企业法律顾问），在民商事诉讼领域及并购重组等非诉讼领域具有丰富的实务经验，能够竭力维护客户合法权益。