案情简介 汤某某、王某等以司法竞拍方式取得某宾馆所在房屋的产权，并已取得相应房屋的不动产权证，却被物业公司诉讼要求缴纳房屋租户所欠缴的高额物业管理费以及违约金。经查，此费用为该房产承租人欠付，且此费用在竞买人拍下标的物之前已由物业公司通过诉讼明确付款义务人为涉案房屋的承租人，最终法院判决驳回物业公司要求竞买者支付物业管理费以及违约金诉讼请求。 法官观点 原承租人与物业公司的物业服务合同发生在物业公司与案涉房屋的承租人之间，应仅对缔约方产生效力，而案涉房屋的原所有权人并非物业服务合同的缔约方，无需承担本案中案涉房屋的物业费的缴纳义务。在物业服务合同的履行中，承租人享受了物业服务，与物业公司已经形成了明确的债权债务关系，且经人民法院依法判决确认缴纳义务人。汤某某、王某等在受让涉案房屋时，租赁关系是继续存在的，如果支持物业公司向买受人主张物业费及违约金，不仅违背了合同相对性，也十分不公平。 在本案中，所欠缴费用不仅有物业服务合同约定，也有相应判决予以认定，不能因为汤某某、王某等拍得房屋，就不加限制扩大其应承担的义务，从而被转嫁涉案房屋承租人应支付的物业费。本案也正是因为付款主体并非拍卖房屋业主，而拍卖获得的款项主要为解决作为被执行人的房屋原业主所涉及的债务，物业公司不能仅根据《变卖公告》及其《标的物介绍》相关内容就向买受人主张物业管理服务费及违约金。 律师提醒 从上述所知，法拍房不是不能买，只是实践中不少法拍房会有隐藏费用，其中包括高额税费和长期拖欠的物业费、水电燃气费等。房屋的拍卖公告一般都会提前明确注明，可能存在影响标的物使用的水、电、燃气、取暖以及物业管理等欠款均由买受人承担。但具体实际承担还是应根据费用产生时承担相对人以及物业公司主张相应时间段来看。 物业费的产生与房屋使用存在密切关联，物业费交纳与否可能对房屋过户及使用产生影响，法院在司法拍卖房屋的过程中，通常会对相应费用的负担作出约定并通过拍卖公告等告知竞买人。一般来说，结欠的物业费作为涉案房屋的瑕疵及风险，竞买人在阅读公告后仍愿意参加竞买的，应当受到拍卖公告等的约束，成为物业费缴纳义务人，对涉案房屋上附随的债务自愿承担。 为了更好地规避风险，在竞拍之前，一定要仔细阅读拍卖公告，详细了解房产相关信息，比如税费由谁承担、房屋是否有租赁、是否有抵押等。前期多方调查房源情况，了解税费情况、租赁情况、抵押情况、被占用情况、查封问题、贷款问题、限购问题、房屋产权、房屋土地性质、房产所有者为个人还是公司、房屋是否为赠予或继承等。了解公告信息后，提前到现场实地考察，考查内容包括但不限于地理位置、房屋结构、附属设施、房屋实际用途等，同时也可以询问小区物业及相邻业主，了解原房屋是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费等情况。 买房是人生中需要慎重选择的重要事情之一，如何合理利用资金，选择合适的居住环境，以高性价比完成购房，是很多人考虑的问题。法拍房虽是房价高企环境下置业的另一蹊径，但买法拍房一定要谨慎，切忌盲目“贪便宜”，否则得不偿失。

法拍房所涉物业费该由谁承担？